REPERTORIO N°                      RACCOLTA N°	•	Il notaio ha l’obbligo di annotare su speciali registri, i repertori, tutti gli atti che riceve, tanto quelli che può rilasciare in originale quanto quelli che deve conservare, contraddistinguendo ciascuno di essi con un numero progressivo. Nessuna norma prescrive che tale numero sia riportato anche sull’atto, ma la sua indicazione di solito sulla prima riga o nel margine della prima pagina è ormai entrata nell’uso;
•	Il notaio ha inoltre l’obbligo di rilegare per volumi, in ordine cronologico, gli atti che per disposto di legge o per richiesta delle parti debbono rimanere depositati presso di lui, ponendo sul margine di ciascun atto un numero progressivo c.d. di raccolta o di fascicolo.	
                            COMPRAVENDITA	
L’intitolazione concerne l’indicazione della natura dell’atto. Tale indicazione, non più obbligatoria è mantenuta in vita per intuitiva utilità. (anche se la dizione usata non è decisiva per stabilire in concreto quale negozio le parti hanno voluto porre in essere: cfr. G. Pascuzzi, Giuristi si diventa, Il Mulino, 2008, pag. 139).
	
REPUBBLICA ITALIANA	
L’intestazione è prescritta dal primo comma dell’art. 51 legge n. 89 del 1913 (legge notarile). Essa consiste nelle parole REPUBBLICA ITALIANA  tutto in maiuscolo. La mancanza della stessa non comporta alcun vizio per l’atto.
	
L'anno ...., il giorno .... del mese di ....
	
La datazione è prevista dall’art. 51 l.n. n°1 e consiste nell’indicazione in lettere per disteso dell’anno, del mese e del giorno in cui l’atto è ricevuto. Non è necessaria, ma non si considera vietata, per ragioni di comodità, la ripetizione della data in cifre. La mancata indicazione della data comporta la nullità dell’atto (art. 58 n. 5 L.N.) e sanzioni a carico del notaio.
	
In ...., via ....
	
L’indicazione del Comune e del luogo, nell’ambito dello stesso comune, in cui l’atto è ricevuto. Tale luogo deve rientrare nel territorio del distretto notarile dal quale è circoscritta, la competenza territoriale del notaio. La legge riferisce tali indicazioni al momento del ricevimento dell’atto che si realizza con la lettura e le sottoscrizioni. La mancanza del Comune comporta la nullità dell’atto (art. 58 n° 5 L.N.) mentre la mancanza del luogo non inficia la validità dell’atto ma comporta sanzioni per il notaio rogante. 
	
Davanti a me, dottor ...., notaio in ...., iscritto presso il Collegio notarile del Distretto di ....,	
La comparizione del notaio rogante consta dell’identificazione dello stesso ed in particolare del suo nome e cognome , della residenza (sede notarile alla quale il notaio è assegnato), del Collegio notarile del quale fa parte. La mancanza di tali indicazioni non incide sulla validità dell’atto ma comporta sanzioni a carico del notaio.
	
assistito dai testimoni, idonei per come essi stessi mi affermano, signori:
(Mevio) ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ....;
(Filano) ...., nato a .... il ...., residente a ...., via ....	•	Con la riforma avvenuta con la L. 246\2005 la presenza dei testimoni è obbligatoria per:
o	atti di ultima volontà;
o	donazioni;
o	contratti di matrimonio;
o	atti nei quali intervengano persone che non conoscono la lingua italiana e la cui lingua sia sconosciuta al notaio;
o	verbale di pubblicazione del testamento olografo;
o	verbale di pubblicazione del testamento segreto;
o	inventari di tutela, concernenti minori ed interdetti;
o	verbale con il quale viene constatato il rifiuto del Conservatore dei Registri Immobiliari ad eseguire una formalità;
o	atti ove anche una sola delle parti non sappia o non possa leggere e scrivere;
o	atti per i quali anche una delle parti o il notaio richiedano la presenza dei testimoni.
•	L’art. 50 della L.N. prescrive per i testimoni requisiti positivi (essere maggiorenni, essere cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, avere il pieno esercizio dei diritti civili) e requisiti negativi (non essere cieco, sordo o muto, non essere coniuge dell’una o delle altre parti, non essere parente o affine del notaio o delle parti fino al terzo grado, non saper o poter sottoscrivere).	
sono presenti i signori:
Tizio ...., nato a .... il ...., residente o domiciliato a ...., via ...., codice fiscale ....

Caio ...., , nato a .... il ...., residente o domiciliato a ...., via ...., il quale si costituisce non in proprio ma nella qualità di procuratore speciale di (Tizio) ...., nato a .... il ...., residente o domiciliato a ...., via ...., codice fiscale ...., giusta procura speciale ricevuta dal notaio... in data...repertorio...che in originale si allega al presente atto sotto la lettera “A”

Tizio (come sopra) e Caio (come sopra) nella qualità di genitori esercenti la potestà e legali rappresentanti del minore Tizietto (come sopra), a quest’atto autorizzati in forza del provvedimento emesso dal Tribunale di ... in data...che in copia conforme si allega al presente atto sotto al lettera “B”

Tizio (come sopra) nella qualità di tutore e legale rappresentante di Sempronio (come sopra) tale nominato con provvedimento del...in data ..., al presente atto autorizzato a in forza del provvedimento emesso dal Tribunale di ... in data...che in copia conforme si allega al presente atto sotto al lettera “C”

Mevio…, nato a …il…, domiciliato in…, nella qualità di Presidente del Consiglio di amministrazione e legale rappresentante della società ALFA srl, con sede in, capitale sociale interamente versato ed esistente euro ……, iscritta nel Registro delle Imprese di ..con il numero …… corrispondente al codice fiscale della società stessa, iscritta al n…. del REA della CCIAA di ..,  a quest’atto autorizzato in forza dei poteri attribuitigli con verbale del Consiglio di amministrazione in data…. che in estratto autentico per me Notaio in data…repertorio…si allega al presente atto sotto al lettera “D”;

Mevio…, nato a …il…, domiciliato in…, nella qualità di amministratore unico e legale rappresentante della società ALFA srl, (come sopra),  a quest’atto autorizzato in forza dei poteri statutari;

Mevio (come sopra) e Caio (come sopra) nella qualità di soci accomandatari e legali rappresentanti della società Alfa s.a.s. di Mevio & c. (come sopra) al presente atto autorizzati in forza dei patti sociali.
	•	Per la comparizione delle parti l’art. 51 n°3 della L.N. prescrive l’indicazione dei seguenti dati:
o	Il nome e il cognome;
o	Il luogo e la data di nascita;
o	Il domicilio o la residenza.
•	L’indicazione del codice fiscale nell’atto notarile non è obbligatoria, ma è opportuna. Non va indicato il codice fiscale di chi si costituisce quale procuratore. Fare attenzione ai casi di omocodia (persone con lo stesso nome, cognome, nate nello stesso luogo e nello stesso giorno), in questi caso l’amministrazione finanziaria assegna codici fiscali con gli ultimi quattro caratteri differenti rispetti alla norma. Nei casi di omocodia è opportuno costituire la parte non solo facendo attenzione ad inserire correttamente il codice fiscale, ma eventualmente riportando gli estremi dell’atto di nascita; ciò per evitare incertezze nell’identificazione del vero titolare del diritto.
•	Ove si tratti di parti in senso formale (rappresentanti volontari, legali ed organici) l’art. 51 n°3 L.N. prevede che le indicazioni prescritte vanne osservate sia nei confronti del rappresentato sia nei confronti del rappresentante. Nel caso di rappresentanza volontaria, la stessa norma dispone che la procura deve rimanere annessa all’atto notarile, in originale o in copia, a meno che l’originale o la copia non si trovino già negli atti del notaio rogante.
•	Per le società va indicato (art. 2250 c.c.) il legale rappresentante (i dati sono gli stessi sopra indicati) la qualità (Presidente del Consiglio di amministrazione, amministratore delegato, procuratore) i dati identificativi della la società (ragione sociale o denominazione sociale, sede, ufficio del registro delle Imprese presso il quale è iscritta ed il numero d’iscrizione,. Il capitale sociale delle spa, sapa ed srl deve essere indicato secondo la somma effettivamente versata e quale risulta esistente dall’ultimo bilancio. Dopo lo scioglimento deve essere espressamente indicato che la società è in liquidazione. Nelle spa e nelle srl deve essere indicato se hanno un solo socio. E’ opportuno indicare anche la fonte dei poteri del legale rappresentante (patti sociali, statuto, delibera di consiglio, verbale di assemblea). E’ opportuno altresì indicare il numero di iscrizione nel REA della CCIAA e la partita IVA ove diversa dal codice fiscale (quest’ultimo coincide con il numero d’iscrizione nel registro delle Imprese).  
•	L’allegazione di atti attributivi di poteri diversi dalla procura (delibere, autorizzazioni, etc.) è facoltativa.	
I comparenti, della cui identità personale io notaio sono certo, con il presente atto convengono e stipulano quanto segue:
	•	La comparizione si chiude con la dichiarazione della certezza della identità personale delle parti o dell’accertamento fattone a mezzo dei fidefacienti, prevista dall’art. 51 n° 4 L.N.;
•	I fidefacienti, che sono persone conosciute dal notaio e che possono essere anche i testimoni,  devono possedere i seguenti requisiti: essere maggiorenni, cittadini italiani o stranieri residenti in Italia, pieno esercizio dei diritti civili, mancanza di interesse nell’atto. Sono altresì fidefacienti idonei coloro che, in possesso dei precedenti requisiti, siano sordi, muti, sordomuti, parenti o affini del notaio o delle parti, coniuge dell’uno o delle altre e coloro che non sanno o non possono sottoscrivere.  
	
DEFINIZIONI	Da G. Pascuzzi, Giuristi si diventa, Il Mulino, 2008, pag. 139: Indica il significato che le parti convenzionalmente attribuiscono a una serie di parole ed espressioni usate nel testo. La pratica di indicare le definizioniè stata per molti versi mutuata dall’esperienza common law ed è molto usata nei contratti internazionali quando, in ragione dell’appartenenza dei contratti ad ordinamenti diversi, è utile specificare il più possibile il significato delle parole usate.	
PREMESSA	
Da G. Pascuzzi, Giuristi si diventa, Il Mulino, 2008, pag. 139: Premesse: Sono dichiarazioni anteposte alla parte dispositiva del contratto atte a rendere ragione del contesto nel quale il contratto si riferisce. E’ questa la sede per evidenziare i fatti che hanno portato alla stipula e che possono in futuro venire in rilievo ai fini della cd. “presupposizione” (Cass. 11 marzo 2006 n. 5390).
	
CONSENSO
Il signor .... vende al signor ...., che compra, il diritto di piena proprietà sui seguenti immobili:

VINCOLO AI SENSI DEL CODICE DEL BENI CULTURALI E DEL PAESAGGIO
(d.lgs.22 gennaio 2004 n.42)
Le parti si dnno reciprocamente atto che il bene in oggetto è vincolato ai sensi del Codice dei Beni Culturale  del Paesaggio (già ai sensi degli artt.2 e 3 della legge 1° giugno 1939 n.1089, d.lgs 490/1999), giusta vincolo che, a mero titolo indicativo, risulta imposto in data … trascritto …. 
Il presente contratto di compravendita è, pertanto, inefficace per il tempo previsto (sessanta giorni dalla data di ricezione della denunzia prevista dall'art.59 del citato codice) per l'eventuale esercizio del diritto di prelazione da parte del Ministero o, nel caso previsto dall'art.62 comma 3, del codice suddetto, della regione o altro ente pubblico interessato ed all'alienante è vietato effettuare la consegna dell'immobile. 
	•	Le parti si scambiano il consenso che determina il trasferimento della proprietà dal venditore all’acquirente. Infatti l’art. 1376 del c.c. stabilisce che: “Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata , la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.”
•	Nel caso in cui il contratto è soggetto a condizione o a termine è opportuno indicarlo al momento del consenso ed eventualmente rinviare ad un’ulteriore clausola la descrizione dell’evento condizionante.
•	In caso di contratto a favore del terzo non è necessaria la costituzione in atto del terzo. il terzo acquista il diritto contro il promittente per effetto della stipulazione. Questa però può essere revocata o modificata dallo stipulante, finché il terzo non abbia dichiarato, anche in confronto del promittente, di volerne profittare (art. 1411 c.c.).  
•	Indicare il diritto trasferito: piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, diritto di superficie, diritto di uso, diritto di abitazione, etc. 
•	Se il venditore si riserva l’usufrutto o se è costituito l’usufrutto va specificato se è vitalizio o se ha durata determinata; in presenza di più usufruttuari se si tratta di cousufrutto o di usufrutto congiuntivo con diritto di reciproco accrescimento. Specificare se  l’usufruttuario è tenuto a cauzione o inventario, nei casi di legge.
•	Se il contratto è per persona da nominare indicare il termine per la dichiarazione di nomina.   
	
DESCRIZIONE
Appartamento di abitazione sito nel Comune di ...., facente parte del condominio denominato ...., sito al piano ...., contraddistinto con il numero interno ...., composto di ....
Riportato nel N.C.E.U. di detto Comune con i seguenti dati identificativi corrispondenti alla planimetria catastale depositata:— Partita .... Foglio .... mappale .... subalterno .... — via ...., piano ...., n. .... —  categoria .... — classe — .... vani — .... rendita catastale euro .... Confini ....
L'area di terreno sulla quale sorge il fabbricato è riportata nel nuovo catasto terreni di .... come segue:
— Partita ....Foglio .... mappale .... — di are .... — ente urbano.
Confinante, nel complesso, con ....
	•	L'indicazione, almeno per la prima volta, in lettere per disteso, delle date, delle somme e della quantità delle cose che formano oggetto dell'atto (art. 51 L.N. n°5);
•	La designazione precisa delle cose che formano oggetto dell'atto, in modo da non potersi scambiare con altre. Quando l'atto riguarda beni immobili, questi saranno designati, per quanto sia possibile, con l'indicazione della loro natura, del Comune in cui si trovano, dei numeri catastali, delle mappe censuarie, dove esistono, e dei loro confini in modo da accertare la identità degli immobili stessi (art. 51 L.N. n°6);	
DICHIARAZIONE 
AI SENSI DEL D.L. 31 MAGGIO 2010 N. 78 (CONV. IN L. 12/2010) 

La parte venditrice dichiara che la planimetria catastale ed i dati catastali dell’unità immobiliare urbana oggetto del presente atto sono conformi allo stato di fatto sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
	Art. 19 comma 14 del d.l. 31 maggio 2010 n. 78 
(conv. in l. 122/2010)

14. All'articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, e'  aggiunto il seguente comma: "1-bis. Gli atti pubblici e le  scritture  private autenticate  tra  vivi  aventi  ad  oggetto  il   trasferimento,   la costituzione o lo scioglimento  di  comunione  di  diritti  reali  su fabbricati gia' esistenti, ad esclusione dei diriti reali di garanzia, devono contenere, per le unita' immobiliari urbane, a pena di nullita', oltre all'identificazione  catastale,  il riferimento   alle   planimetrie   depositate   in   catasto   e   la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformita' allo stato di fatto dei dati catastali e delle  planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione puo' essere sostituita da un'attestazione di conformita' rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.  Prima  della stipula  dei  predetti  atti  il  notaio  individua  gli  intestatari catastali e verifica  la  loro  conformita'  con  le  risultanze  dei registri immobiliari ". 
•	Sono cinque i punti critici della nuova norma, per i quali si rinvia allo prime note - circolare del CNN 28 giugno 2010 e precisamente:
•	Individuazione degli atti  e negozi soggetti alla nuova disposizione (sono esclusi gli atti mortis causa);
•	chi debba essere considerato “intestatario” ai fini della disposizione (colui che dispone del diritto e non la ditta catastale);
•	cosa si intende per “fabbricato esistente” e per “unità immobiliari urbane” (sono esclusi i fabbricati in corso di costruzione, in corso di ristrutturazione, gli immobili rurali  le unità collabenti, per la definizione di unità immobiliare urbana cfr. art. 5 del RDL 652 del 1939. Le unità nella categoria catastale fittizia F sono escluse in quanto prive di planimetria catastale);
•	cosa si intende per conformità (è necessario far riferimento alle norme che impongono il deposito di nuove planimetrie solo per alcune mutazioni o non per qualunque difformità nei dati catastali o nel disegno presentato, la planimetria è conforme anche in caso di variazioni interne, aperture etc, che non comportano modifiche di consistenza, così come dovrebbero essere del tutto privi di rilievo gli errori o le modifiche toponomastiche, il piano e gli altri dati che non incidono sul classamento dell'unità immobiliare  (artt. 17 e 20 RDL 652 del 1939 e vedi circolare per variazioni interne);
•	ruolo del notaio nella verifica delle intestazioni catastali e nell'allineamento con i dati della conservatoria: a mio avviso il notaio deve collaborare nella realizzazione dell'anagrafe immobiliare integrata, condivido gli spunti di Adriano Pischetola. La norma tuttavia, a me sembra, priva di sanzioni   	
REGIME PATRIMONIALE DELLA FAMIGLIA
Ai sensi e per gli effetti dell'art. 2659 n. 1 del codice civile,
1.	il signor .... dichiara di essere coniugato in regime patrimoniale di separazione dei beni;

2.	il signor .... dichiara di non essere coniugato.
	
L’art. 2659 al n°1 prescrive che:  “Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati: 1) il cognome ed il nome, il luogo e data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; (…)”	
PROVENIENZA
Dichiara la parte venditrice che il diritto di piena proprietà sugli immobili oggetto di quest'atto è alla stessa pervenuto come segue:
....	
Il notaio è professionalmente obbligato nei confronti dei propri clienti a compiere con diligenza ogni indagine relativa gli atti di provenienza del bene oggetto del negozio (art. 49 Codice deontologico approvato con deliberazione n.1\62 del 26 gennaio 2007).	
PARTE DISPOSITIVA	•	Da G. Pascuzzi, Giuristi si diventa, Il Mulino, 2008, pag. 139: L’abilità nella stesura di un contratto consiste nel concepire, al di là della struttura, un testo che concretamente consenta alle parti di conseguire il risultato che si prefiggono.
•	La parte dispositiva di un contratto è composta da un insieme di patti o clausole  diretti a far sorgere ed a regolamentare il rapporto oggetto del contratto stesso.
•	Da G. Pascuzzi, Giuristi si diventa, Il Mulino, 2008, pag. 140: Possiamo ricordare quali sono le clausole contrattuali necessarie e più diffuse: 
a) Clausole che disciplinano le obbligazioni delle parti.
b) Clausole generali.
c) Clausole che contengono dichiarazioni.
d) Clausole che determinano o rendono determinabile l’oggetto.
e) Clausole relative al rilascio e alla liberazione di garanzie.
f) Clausole che definiscono le conseguenze dell’inadempimento (ad esempio clausole penali).
g) Clausole risolutive espresse.
h) Clausole che disciplinano le condizioni.
i) Clausole che stabiliscono i termini.
l) Clausole che regolano la decisione di eventuali controversie (ad esempio determinazione del giudice territorialmente competente ovvero clausole compromissorie).	
PATTI E CONDIZIONI
L’unità immobiliare è compravenduta, a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova attualmente, con le relative pertinenze, dipendenze, accessioni, accessori, eventuali servitù attive e passive, nonché con i proporzionali diritti condominiali sulle parti ed enti comuni del fabbricato così come per legge e per regolamento di condominio che con annesse tabelle millesimali, trovasi depositato negli atti  del notaio…giusta verbale del … registrato presso l’Agenzia delle Entrate di …il … al n….  e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di … il … ai n.ri …; il tutto così come pervenuto e posseduto dalla parte venditrice, nulla escluso o riservato.
Per tutti i patti e condizioni ci si riporta al sopracitato atto di compravendita per notar … del … repertorio n. … e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di …il … ai n.ri ….
Il possesso giuridico e la materiale disponibilità dell’immobile sono trasferiti da oggi per tutti gli effetti utili ed onerosi.
Eventuali tasse, imposte, pesi, oneri, canoni e spese, anche per le utenze, anche condominiali (ordinari e straordinari) , maturati in data anteriore ad oggi, sono a carico della parte venditrice anche se accertati o posti in riscossione successivamente.  
La parte venditrice rinunzia all’ipoteca legale. 
La parte venditrice presta le più ampie garanzie di legge in ordine alla piena ed esclusiva proprietà e libera  disponibilità, anche ai sensi della legge 19 maggio 1975 n.151, delle unità immobiliari compravendute e dichiara che le medesime non sono gravate da iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, e sono libere da pesi, oneri, vincoli e diritti reali a terzi spettanti.
Ai sensi del D.M. 37 del 2008 sulla sicurezza degli impianti  la parte venditrice garantisce la piena conformità degli impianti installati nell’unità compravenduta e nelle parti condominiali dell’edificio alle norme di legge e consegna i libretti di uso e manutenzione relativi ai seguenti impianti… (se il venditore ne è in possesso) 
ovvero
la parte venditrice non garantisce la conformità alla legge, degli impianti, elencati nel D.M. 37/2008, ubicati nell'immobile in oggetto, in quanto non in possesso della documentazione comprovante la suddetta conformità e non essendo in grado di accertare personalmente la suddetta conformità, sebbene, per quanto a lei consti, gli impianti esistenti sono funzionanti.
	•	In tale articolo sono riportati i patti che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in particolare alla parte acquirente. Di solito si tratta di servitù e parti comuni.
•	La parte venditrice è tenuta a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione notarile esistente al notaio. Ove non ne disponga, il reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e costruttivo.
•	L’art. 2817 al n° 1 prevede che: “Hanno ipoteca legale: 1) l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione”. La rinunzia del creditore all'ipoteca deve essere espressa e deve risultare da atto scritto, sotto pena di nullità.
•	Nella stesura delle clausole usare un linguaggio tecnico il cui significato non possa dar luogo ad equivoci. Evitare le clausole ceterate. 
•	Le parti possono liberamente regolamentare qualunque aspetto relativo agli effetti del contratto, con il limite del rispetto delle norme inderogabili. 
•	E’ compito del notaio non consentire l’ingresso nel contratto di clausole espressamente proibite (art. 28 legge notarile).
•	Il notaio nel suo ruolo terzo deve garantire che il contratto sia corretto, equo e trasparente (vedi art. 2 del codice del consumo d.lgs. 206 del 2005) . Non deve consentire, pertanto, l’ingresso di clausole vessatorie se non ricorrono i presupposti della loro introduzione nel contratto.
•	Focalizzare la differenza tra nullità totale, parziale, nullità assoluta e nullità relativa. Fare attenzione ad eventuali leggi regionali che prevedono la nullità (La nullità cd. regionale è discutibile se sia ammissibile. Tuttavia se presente in una legge regionale va rispettata fino a diversa pronuncia della Corte Costituzionale, non potendo essere disapplicata).
•	Per rendere la lettura del contratto più scorrevole, è opportuno separare le singole clausole una dalle altre, e quindi, prevedere più articoli all’interno del contratto ciascuno dei quali conterrà una singola pattuizione. Ad esempio: 1) consenso 2) provenienza 3) Eventuale esplicazione di condizioni legali, volontarie, risolutive, sospensive) 4) modalità di trasferimento del bene, a corpo, a misura, eventuali, accessori, pertinenze, parti condominiali, menzione di servitù esistenti, costituzione di nuove servitù) 5) Prezzo 6) Ipoteca legale ovvero rinunzia all’ipoteca legale 7) Trasferimento possesso e detenzione. Eventuale consegna dilazionata ed eventuali clausole penali 8) Garanzie – Impianti e certificazione energetica 9) Dichiarazioni urbanistiche 10) Regime patrimoniale 11) Spese 13) Dichiarazioni fiscali.   	
PREZZO
Le parti mi dichiarano che il prezzo è convenuto in euro

Detto prezzo è pagato, secondo le modalità di seguito indicate, dalla parte acquirente alla parte venditrice, che ne rilascia ampia e liberatoria quietanza. 
RICHIESTA DI TASSAZIONE AI SENSI DELLA L.23/12/2005 n. 266 e L.296/2006 (art.1, comma 497)
La parte acquirente, in deroga alla disciplina di cui all'art. 43 T.U. 131 del 1986, trattandosi di cessione di immobile ad uso abitativo e relative pertinenze, che avviene a favore di persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali 
CHIEDE
che, ai sensi dell'art.1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005 n.266, sue modifiche ed integrazioni, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia costituita non dal corrispettivo come sopra convenuto ma dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5 del citato T.U. 131 del 1986 ammontante ad euro 

DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO NOTORIO
La parte acquirente e la parte venditrice, ciascuno per quanto di propria spettanza, ai sensi del d.l. 4 luglio 2006 n.223 (convertito in legge 248/2006), come modificato dalla legge 27 dicembre 2006 n.296, previo richiamo alle responsabilità cui possono andare incontro in caso di dichiarazione mendace, ai sensi del T.U. 28 dicembre 2000 n.445, dichiarano che il prezzo ammontante a complessivi euro …è stato pagato (ad esempio: mediante due assegni circolari, non trasferibili, emessi in data odierna, dalla Banca…ciascuno di euro …a favore di …n…. e  n….)
	•	Ai sensi dell’art. 1498 c.c. il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto. Solitamente la parte acquirente effettua il pagamento contestualmente alla vendita, come è da prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la legge.
•	In virtù della L. n° 296 del 2006 le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo.
	
DICHIARAZIONI RELATIVE ALL’EVENTUALE INTERVENTO DEL MEDIATORE NELLA CONCLUSIONE DELL’AFFARE
La parte venditrice e la parte acquirente, ai sensi della medesimo d.l. 223/2006 (conv. in l. 248/2006), come modificato dalla legge 27 dicembre 2006 n.296, dichiarano, altresì, previo richiamo alle responsabilità cui possono andare incontro in caso di dichiarazione mendace, ai sensi del T.U. 28 dicembre 2000 n.445, dichiarano che non si sono avvalse dell'opera di mediatori per la compravendita dell'immobile in oggetto.
In alternativa:
La parte venditrice, ai sensi del medesimo d.l. 223 del 2006 (conv. in l.248/2006) e legge 296/2006, dichiara, altresì, previo richiamo alle  responsabilità cui può andare incontro in caso di dichiarazione mendace, ai sensi del T.U. 28 dicembre 2000 n.445, dichiara quanto segue:
- che si è avvalsa dell'opera del seguente mediatore:
(generalità e codice fiscale ) iscritto nel ruolo dei mediatori presso la C.C.I.A.A. di … al n…..il quale ha operato in qualità di titolare della ditta individuale (ovvero quale legale rappresentante o preposto della società

con sede in 
codice fiscale
partita IVA 
iscritta nel ruolo dei mediatori presso la C.C.I.A.A. di … al n…..);
- che l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione ammonta ad euro……inclusa IVA pagati nel modo seguente:
….
La medesima dichiarazione deve essere resa dalla parte acquirente.
	
In virtù della L. n° 296 del 2006 le parti hanno l’obbligo di dichiarare se si sono avvalse o meno di un mediatore, in tal caso fornendone i dati identificativi, la partita Iva, il codice fiscale, il numero di iscrizione al relativo ruolo, l’ammontare delle spese e le analitiche modalità di pagamento. In caso di assenza di iscrizione a ruolo, il notaio ha l’obbligo di effettuarne specifica segnalazione all’Agenzia delle Entrate di competenza.	
DICHIARAZIONI URBANISTICHE
FABBRICATI
La parte venditrice, previa ammonizione sulle penali responsabilità cui può andare incontro in caso di dichiarazione mendace, ai sensi del T.U. 445 del 200, dichiara che le porzioni immobiliari oggetto del presente atto fanno parte di un fabbricat i cui lavori di costruzione sono iniziati in data anteriore al 1° settembre 1967.

Ai sensi e per gli effetti della legge 28 febbraio 1985 n.47, sue modifiche ed integrazioni, la parte venditrice, dichiara che il fabbricato di cui costituisce porzione l'unità in oggetto è stato edificato in forza della concessione edilizia rilasciata dal comune di … n…. prot. n….del …. 
Per abusi commessi successivamente riguardanti l'unità in oggetto (…), la parte venditrice dichiara, ai sensi dell'art.32 del d.l.269/2003:
- di aver presentato al Comune di … domanda volta ad ottenere il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria in data …  prot.n….;
- che tale domanda è stata redatta su modello conforme a legge e munita della prescritta documentazione;
- di aver versato l'intera oblazione ammontante ad euro 
… nel seguente modo:
* euro … con versamento sul c/c n. , intestato all'Amministrazione PP.TT. Abusivismo Edilizio, giusta bollettino n…., in data …, ufficio postale …;
* …
- di aver versato l'intero importo dovuto a titolo di anticipazione oneri di concessione ammontante ad euro … nel modo seguente:
* euro … con versamento sul c/c n. …, intestato a  …, giusta bollettino n….in data …, ufficio postale …;
* euro …
- che quanto in oggetto non è sottoposto a nessun tipo di vincolo che richieda parere favorevole al rilascio del suddetto titolo da parte dell'Autorità preposta alla relativa tutela;
- che, in relazione a quanto in oggetto, non è ancora maturato il termine per il silenzio assenso ed il Comune suddetto non ha provveduto ad emettere il suddetto titolo abilitativo edilizio in sanatoria né provvedimento negativo;
- che non sussistono gli elementi ostativi di cui all'art.32;
- di obbligarsi a pagare ogni altro importo richiesto per la suddetta causale.
TERRENI
Ai sensi e per gli effetti della legge 28 febbraio 1985 n.47, sue modifiche ed integrazioni e T.U. Edilizia, le parti si dànno reciprocamente atto che il mappale … del foglio … è destinato (ad esempio: a zonaclassificata nE Componenti strutturanti la conformazione naturale del territorio, sottozona aree agricole), così come confermato dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di … in data ….
Certificato che si allega al presente atto sotto la lettera "A", con dichiarazione della parte venditrice che fino alla data odierna non sono intervenute modifiche agli strumenti urbanistici e con dispensa delle parti dal darne lettura. 

(Sono possibili altre tipologie di clausole in caso di mancato rilascio del certificato di destinazione urbanistica nei termini, ovvero nel caso in cui i contraenti sono esonerati dall’allegazione del certificato stesso)

I Comparenti si danno reciprocamente atto che l'immobile in oggetto trovasi in territorio che non è stato percorso dal fuoco e pertanto sullo stesso non è stato imposto il vincolo di cui alla legge 29 ottobre 1993 n.428 sue modifiche ed integrazioni.
	FABBRICATI
*** L’art. 46 del T.U. edilizia prevede che: 
1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.
2. Nel caso in cui sia prevista, ai sensi dell'articolo 38, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio del permesso in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
3. La sentenza che accerta la nullità degli atti di cui al comma 1 non pregiudica i diritti di garanzia o di servitù acquisiti in base ad un atto iscritto o trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda diretta a far accertare la nullità degli atti.
4. Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa.
5. Le nullità di cui al presente articolo non si applicano agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L'aggiudicatario, qualora l'immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dalla autorità giudiziaria.
5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante denuncia di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa.
*** L’art. 40 della legge 47 del 1985 per gli immobili edificati in data anteriore al 17 marzo 1985 prevede  :
2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata .
***  Relativamente agli immobili con pratiche di condono in corso l’art. 40 è stato sopra riportato è stato modificato dalla legge  662 del 1996 che dispone:
Gli atti di cui al secondo comma dell'articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricati costruiti senza concessione edilizia sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultino gli estremi della domanda di condono con gli estremi del versamento, in una o piu' rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio nonche', per i fabbricati assoggettati ai vincoli di cui all'articolo 32, terzo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, introdotto dal comma 44 del presente articolo, l'attestazione dell'avvenuta richiesta alle autorita' competenti dell'espressione del parere di cui alla citata disposizione. Verificatosi il silenzio assenso disciplinato dall'articolo 39, comma 4, della legge 23 dicembre 1994, n. 724, nei predetti atti devono essere indicati, a pena di nullita', i seguenti elementi costitutivi dello stesso: data della domanda, estremi del versamento di tutte le somme dovute, dichiarazione dell'autorita' preposta alla tutela dei vincoli nei casi di cui al periodo precedente, dichiarazione di parte che il comune non ha provveduto ad emettere provvedimento di sanatoria nei termini stabiliti nell'articolo 39, comma 4, della citata legge n. 724 del 1994. Nei successivi atti negoziali e' consentito fare riferimento agli estremi di un precedente atto pubblico che riporti i dati sopracitati. Le norme del presente comma concernenti il contributo concessorio non trovano applicazione per le domande di sanatoria presentate entro il 30 giugno 1987. 
*** Per quanto riguarda immobili per i quali è stato presentato il 3° condono:
Va verificata oltre alla normativa nazionale anche la normativa regionale. 
Si riporta uno stralcio dello studio dei Notai Michele Gennarini e Gabriele Giustiniani:
Alla stipulazione di atti notarili riguardanti fabbricati abusivi con richiesta di sanatoria, si ritiene applicabile il comma 58 art.2 della Legge 662 del 23 dic. 1996 e pertanto dagli atti stessi devono risultare "gli estremi del versamento, in una o più rate, dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio" ma non anche quelle somme dovute ad integrazione della detta anticipazione a seguito delle delibere che stabiliscono in via definitiva il criterio e le modalità di pagamento dei conguagli (circ. n. 1287 del 21.4.95 e n.228 del 3.3.1997 del C.N.N.). Essi conguagli infatti, non sono richiesti per la commerciabilità ma, sono richiesti per l'ottenimento del provvedimento in sanatoria.
VINCOLI - Per le opere realizzate su aree sottoposte a vincoli vige per il terzo condono la normativa statale:
l'art. 32 co. 43 della Legge 326/2003, che ha riscritto per intero l'art. 32 della legge 47/85, subordina il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria al parere favorevole delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso con la sola eccezione di violazioni riguardanti l'altezza, i distacchi, la cubatura o la superficie coperta che non eccedano il due per cento delle misure prescritte.
E' sempre possibile per il richiedente la sanatoria impugnare il silenzio - rifiuto della Amministrazione, se il parere non viene formulato entro 180 gg. dal ricevimento della sua richiesta.
La legge in oggetto, con l'inserito comma 43 bis, dispone che le modifiche apportate e quindi anche quelle relative alla nuova disciplina dei vincoli non si applicano alle pratiche di sanatoria presentate ai sensi delle leggi 47/85 e 724/94.
Il comma 43 dichiara sanabili le opere insistenti su aree vincolate anche dopo l’esecuzione delle opere abusive: 
1) se realizzate in difformità della normativa antisismica se possono essere collaudate ai sensi di legge;
2) se in contrasto con la destinazione ad edifici o spazi pubblici, purché non in contrasto con le varianti di recupero;
3) se in contrasto con il d.m. 1.4.68 n.1404 e successiva legge n.190/1991 sempre che le opere non costituiscano minaccia alla sicurezza del traffico.
Il comma 27 della legge esclude espressamente dalla sanatoria le opere realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti da leggi statali e regionali:
a) a tutela di interessi idrogeologici e delle falde acquifere;
b) a tutela dei beni ambientali e paesaggistici;
c) a tutela dei parchi e aree protette nazionali, regionali e provinciali (parola aggiunta questa) qualora istituiti prima dell'abuso a meno che non siano conformi alle norme urbanistiche e prescrizioni degli strumenti urbanistici;
d) le opere realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale o dichiarati di particolare interesse ai sensi del d.lgs 490/1999.
e) le opere realizzate nei porti e nelle aree del Demanio Marittimo di cui al D.P.R. 617/1977, art. 59.
Ai fini del rilascio dei pareri il comma 43 sottolinea la necessità per l'Ufficio Tecnico Comunale, in caso di pluralità di pareri necessari, di convocare una conferenza di servizi ex art. 20 comma 6 del D.P.R. 380 DEL 2001, ribadendo che il dissenso motivato delle amministrazioni "preposte alla tutela ambientale, paesaggistico territoriale, alla tutela del patrimonio Storico artistico o alla tutela della salute” preclude il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria.
Per quanto appena ora detto si deve ritenere che il parere potrà essere positivo solo per i vincoli minori, mentre per quelli maggiori lo sarà in caso di conformità agli strumenti urbanistici.
Infine quanto all'interrogativo che la dottrina e la categoria si è posto sul se sia sufficiente continuare a menzionare soltanto l'avvenuta richiesta dei pareri per i vincoli maggiori - a tutti ben noti - richiamati nel comma 58 dell'art. 2 della legge 662 del 1996 o piuttosto non occorra menzionare l'avvenuta richiesta per tutti i vincoli gravanti su un certo territorio, pur nel rispetto delle convinzioni di importanti Autori che si sono espressi per la prima scelta (CASU), la categoria (Rizzi, Pischetola) appare oggi orientata per la seconda soluzione certamente più tranquillizzante ed anche logicamente in linea con la tassativa esclusione dal condono che la nuova normativa introduce nei casi di non conformità dell'abuso alle norme degli strumenti urbanistici.
Col 1°condono il vincolo non influiva mai sulla commerciabilità, ma solo sull'esito del provvedimento di sanatoria, col D.L. n. 30 del 1996 lo stesso influì anche sulla commerciabilità, dovendosi ottenere un parere favorevole.
Con la legge 662 infine lo stesso vincolo non ridiventa determinante per la commerciabilità, poiché si ritiene sufficiente l'attestazione dell'avvenuta richiesta del parere.
La scuola notarile della Lombardia sulla necessità di acquisire l’attestazione della richiesta di parere sui vincoli minori afferma : In tema di vincoli, a fronte dell’iniziale decreto-legge che pretendeva ai fini della commerciabilità il parere favorevole sui vincoli (D.L. n. 30/1996), l’art. 2, 58° comma della legge 662/1996 si accontenta degli estremi della richiesta di parere; in questo modo, come è stato esattamente precisato, si è ottenuto un duplice risultato: viene garantito lo svolgimento del traffico giuridico nella fase di formazione del provvedimento di concessione in sanatoria; viene stimolata la richiesta di parere, costringendo la parte, per il tramite dell’atto notarile, a presentare richiesta di parere.
I vincoli che interferiscono sulla commerciabilità del bene sono quelli previsti dall’art. 32, 3° comma della legge 47/1985, che così li elenca tenendo conto del bene sul quale i vincoli sono imposti: beni culturali (ora codice dei beni culturali adottato con decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42); beni ambientali (decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42); parchi nazionali e regionali (legge quadro n. 394 del 1991); suolo sottoposto a vincoli idrogeologici (legge 18 maggio 1989, n, 183 sul riassetto della difesa del suolo).
Si è avuto modo di chiarire che anche per il terzo condono i vincoli sono sempre i quattro testé elencati. E ciò malgrado una revisione integrale dell’art. 32 della legge n. 47 del 1985 operata con il decreto legge n. 269 del 2003. Infatti il comma 43 del decreto legge n. 269 ridisegna interamente l’art 32 della legge 47 del 1985 sui vincoli. In che modo? Apparentemente sopprimendo il vecchio terzo comma dell’art. 32, quello afferente ai vincoli incidenti sulla commerciabilità: vincoli artistici, vincoli ambientali, vincoli idrogeologici, vincoli da parco. 
Si ribadisce infatti che i vincoli incidenti sulla commerciabilità erano i quattro testé elencati: vincoli culturali, vincoli ambientali, vincoli da parco, vincoli idrogeologici. Si trattava di vincoli tutti previsti dal terzo comma dell’art. 32 della legge 47 del 1985. L’avere soppresso questo terzo comma per effetto del decreto legge n. 269 significava che i vincoli interessati dalla commerciabilità fossero ormai tutti quelli previsti dall’art. 32, senza differenza tra le norme contenute nei vari commi? E cioè, in aggiunta ai predetti quattro vincoli, occorreva includere nella norma sulla commerciabilità anche tutti gli altri vincoli, più o meno nominati dalla norma stessa (ad esempio vincoli sulla salute, vincoli sismici, vincoli autostradali)?
La risposta più corretta al quesito appare quella negativa: gli unici vincoli incidenti sulla commerciabilità del bene abusivo continuano ad essere i quattro sopra previsti anche per il terzo condono, per due sostanziali motivi.
Il primo motivo è una ricostruzione della revisione dell’art. 32 della legge 47 che giustifica la soppressione del vecchio terzo comma senza incidere sulla commerciabilità.
Il precedente art. 32 della legge 47 del 1985, che disciplinava i vincoli era strutturato in modo da prevedere: a) una norma di carattere generale, per la quale se il parere sul vincolo non veniva espresso entro 180 giorni, esso valeva come silenzio assenso; b) altra norma valevole per i vincoli ambientali che riduceva i 180 giorni per il silenzio assenso a 120 giorni; c) infine altra e più intensa norma per la quale il mancato parere oltre 180 giorni aveva valore non più di parere favorevole, bensì valore di silenzio rifiuto. In questo modo per i vincoli predetti, fermo restando il termine di 180 giorni, non si aveva il silenzio assenso, bensì il silenzio rifiuto (il quale non significava rifiuto nel merito, ma soltanto silenzio della pubblica amministrazione, cui non poteva essere attribuito alcun significato di merito né in senso positivo né in senso negativo).
La nuova norma muta radicalmente la regola: il mancato parere entro i 180 giorni non ha più valore di parere favorevole, bensì valore di silenzio rifiuto. In questo modo la norma eccezionale prevista nella precedente lettera c), che sembrava comportare più rigore per i quattro tipi di vincolo suindicati, non ha più ragion d’essere, perché analogo rigore è stato esteso a tutti i vincoli, nessuno escluso. Questo il motivo di fondo per cui il terzo comma del precedente art. 32 non è stato più riprodotto nel testo riformato.
Il secondo motivo è il seguente. Il richiamo contenuto nell’art. 2, comma 58° della legge n. 662 non è al terzo comma dell’art. 32 vecchia versione, bensì ai vincoli ivi contenuti. Deve pertanto ragionevolmente ritenersi che le quattro categorie di vincoli siano le stesse che debbono essere prese in considerazione ai fini della commerciabilità del manufatto abusivo caratterizzato da vincoli e non sembra che abbia alcun rilievo la circostanza che ormai il terzo comma dell’art. 32 riformato della legge 47 più non menzioni alcun vincolo.
In conclusione, il comma 58° predetto deve ritenersi tuttora pienamente operante per il terzo condono, anche in ordine alle dichiarazioni in atto necessarie allorquando il bene condonato sia caratterizzato da vincoli.
 
AGIBILITA’

Non è obbligatoria la menzione della certificazione relativa all’agibilità. E’ tuttavia necessario che la parte acquirente sia informata dell’esitenza o meno dell’agibilità. In caso di mancato rilascio del certificato di agibilità è opportuno prevedere una clausola espressa che regolamenti tutti gli aspetti relativi .  
Sul punto va evidenziato che in giurisprudenza può ritenersi consolidato l’indirizzo espresso  dalla Suprema Corte in modo chiaro nella sentenza n.10616 del 1990, secondo il quale “nella compravendita di case di abitazione deve intendersi come implicito il requisito dell’abitabilità legale conseguente al rilascio della relativa licenza comunale quale elemento integrante dell'identità dell'immobile, a meno che il contrario non sia stato espressamente convenuto fra le parti. Di guisa che la mancanza del certificato di abitabilità non per colpevole inerzia della pubblica amministrazione ma in dipendenza del fatto che la costruzione sia stata eseguita in violazione delle norme di edilizia o di igiene, integra la prestazione di aliud pro alio che abilita l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453, 1476 e 1477 cod. civ. essendo la cosa venduta del tutto inidonea ad assolvere alla sua destinazione economico- sociale e quindi a soddisfare in  concreto le esigenze che determinarono l'acquirente a contrarre.

TERRENI
L’art. 30 del T.U. Edilizia, al quale si rinvia, per una lettura completa delle disposizioni, prevede che:
Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati né trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima sia inferiore a 5.000 metri quadrati.
Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati ed ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985, e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.
Per l’indisponibilità derivante dai vincoli su terreni percorsi dal fuoco si rinvia alla legge 29 ottobre 1993 n.428 sue modifiche ed integrazioni. La menzione dell’inesistenza del vincolo non è obbligatoria sebbene sia necessario accertarsi dell’inesistenza del vincolo.
Va ricordato che la legge 28 novembre 2005 n.246 ha disposto: “All'articolo 30 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, dopo il comma 4, è inserito il seguente: 
"4-bis. Gli atti di cui al comma 2, ai quali non siano stati allegati certificati di destinazione urbanistica, o che non contengano la dichiarazione di cui al comma 3, possono essere confermati o integrati anche da una sola delle parti o dai suoi aventi causa, mediante atto pubblico o autenticato, al quale sia allegato un certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti le aree interessate al giorno in cui è stato stipulato l'atto da confermare o contenente la dichiarazione omessa". 
5. Possono essere confermati, ai sensi delle disposizioni introdotte dal comma 4, anche gli atti redatti prima della data di entrata in vigore della presente legge, purché la nullità non sia stata accertata con sentenza divenuta definitiva prima di tale data. 
6. Per gli atti formati all'estero, le disposizioni di cui agli articoli 30 e 46 del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, si applicano all'atto del deposito presso il notaio e le conseguenti menzioni possono essere inserite nel relativo verbale.
 	
CERTIFICAZIONE IMPIANTI
L’acquirente da atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici (eventualmente indicare estremi ACE, e classe).

E’ possibile anche l’autocertificazione in caso di immobile con alti consumi energetici.

DICHIARAZIONE EX ART. 9 ALL. A DEL D.M. 26/06/2009

Il sottoscritto
(parte venditrice)
…
con riferimento all’immobile oggetto del presente atto di compravendita,ai sensi dell’art.9 all. A del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26/06/2009 Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici (G.U. 10/7/2009 n. 158 – in vigore dal 25/7/2009) 
tenuto conto che
trattasi di edificio di superficie utile inferiore a 1000 metri quadrati e ai soli fini di cui al comma 1bis, dell’articolo 6, del decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192, mantenendo la garanzia di una corretta informazione dell’acquirente, il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, 
dichiara che:
- l’edificio è di classe energetica G;
- i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti;
Il sottoscritto nella qualità di proprietario dell’immobile di cui sopra è consapevole che ai sensi del medesimo D.M. entro quindici giorni dalla data del rilascio della presente dichiarazione è tenuto a trasmettere copia alla Regione competente per territorio.

In forza dell’art. 13 del d.lgs. 3marzo 2011 n. 28 Nei contratti di compravendita o di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici. Nel caso di locazione, la disposizione si applica solo agli edifici e alle unità immobiliari già dotate di attestato di certificazione energetica ai sensi dei commi 1, 1-bis, 1-ter e 1-quater.
Si rinvia gli studi del CNN in tema di certificazione energetica.
E’ necessario verificare l’esistenza di norme regionali vigenti in alcune Regioni che derogano alle norme nazionali.
	
DICHIARAZIONI FISCALI
Agli effetti fiscali le parti dichiarano che fra loro non sussiste rapporto di coniugio o parentela in linea retta, o che sia considerato tale, ai sensi dell'art.26 D.P.R. 26 aprile 1986 n.131
	
Ai sensi dell’art. 26 DPR n. 131 del 1986 - Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro - le parti contraenti devono dichiarare contestualmente se fra loro sussista o meno un rapporto di coniugio o di parentela in linea retta o che sia considerato tale ai sensi del comma 1. In mancanza di tale dichiarazione il trasferimento si considera a titolo gratuito ove al momento della registrazione non risulti comprovata l'inesistenza del rapporto; tuttavia l'inesistenza del rapporto di coniugio o di parentela in linea retta puo' essere provata entro un anno dalla stipulazione dell'atto e in tale caso spetta il rimborso della maggiore imposta pagata.
	
SPESE
Le spese del presente atto sono a carico della parte compratrice.	
In base a quanto prescritto dall’art. 1475 del c.c. le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.
	
TITOLI E SCRITTURE INSERITE NELL’ATTO	•	L’art. 51 L.N. al n° 7 prescrive l'indicazione dei titoli e delle scritture che s'inseriscono nell'atto;
•	La lettura delle scritture e dei titoli inserti può essere omessa per espressa volontà delle parti, purché sappiano leggere e scrivere. Di tale volontà si farà menzione nell'atto;	
Richiesto io notaio ho ricevuto quest'atto,scritto con strumentazione elettronica da persona di mia fiducia e da me completato a mano sopra .... fogli occupati per .... pagine intere e parte della ...., e da me letto con gli allegati, presenti i testi, ai comparenti, che da me interpellati lo approvano.	•	Tale parte dell’atto notarile comprende:
o	La menzione che il notaio agisce su richiesta delle parti. Tale menzione non è imposta dalla legge, ma è consueta nella prassi.
o	La c.d. pubblicazione dell’atto, che avviene mediante la lettura del medesimo fatta dal notaio alla ed in presenza delle parti e dei testimoni se intervenuti, regolata minutamente dalla l.n.
o	L’interpellanza fatta alle parti dal notaio circa la rispondenza dell’atto alla loro volontà, con la conseguente risposta affermativa. Anche qui la legge notarile non impone un’apposita menzione, pur prevedendo espressamente il c.d. interpello all’ art 67, comma 1 reg. not. (n° 1326 del 1914).
o	L’indicazione della persona che ha scritto l’atto, nonché del numero dei fogli di cui consta l’atto stesso e delle pagine scritte;
o	L’indicazione dell’ora in cui avviene la sottoscrizione, c.d. ora finale, va posta appena prima delle sottoscrizioni stesse. L’art. 51 n°11 L. N. prevede che tale indicazione deve essere fatta per gli atti di ultima volontà e negli altri atti quando le parti lo richiedono o il notaio lo ritenga opportuno. 	
SOTTOSCRIZIONI	•	In base all’art. 51 n° 10 della L.N. occorre la sottoscrizione col nome, cognome delle parti, dei fidefacienti, dell'interprete, dei testimoni e del notaro.
•	I fidefacienti possono allontanarsi dopo la dichiarazione prescritta al n. 4. In tal caso debbono apporre la loro firma subito dopo quella dichiarazione, e il notaro ne deve fare menzione. 
•	Se alcune delle parti o alcuno dei fidefacienti non sapesse o non potesse sottoscrivere, deve dichiarare la causa che glielo impedisce e il notaro deve far menzione di questa dichiarazione;
•	In base all’art. 51 n° 12 della L.N. negli atti contenuti in più fogli, la sottoscrizione in margine di ciascun foglio, anche col solo cognome, delle parti, dell'interprete, dei testimoni e del notaro, eccettuato il foglio contenente le sottoscrizioni finali.
•	Le sottoscrizioni marginali debbono essere apposte anche su ciascun foglio delle scritture e dei titoli inserti nell'atto, eccetto che si tratti di documenti autentici, pubblici o registrati. 
•	Se le parti intervenute, che sappiano o possano sottoscrivere, eccedono il numero di sei, invece delle sottoscrizioni loro, si potrà apporre in margine di ciascun foglio la sottoscrizione di alcune di esse, delegate dalle parti rappresentanti i diversi interessi.
•	La firma marginale del notaro nei fogli intermedi non è necessaria, se l'atto è stato scritto tutto di sua mano.	
SIGILLO	•	In base all’art. 52 della legge notarile la firma che il notaio appone in fine dell’atto deve essere munita dell’impronta del suo sigillo. La mancanza dell’impronta non incide sulla validità dell’atto, nonostante esso costituisca un cd segno di validazione e non comporta nemmeno alcuna sanzione specifica a carico del notaio, ma può indurre seri dubbi sulla provenienza del documento del P.U. che l’ha formato (art. 2700 c.c.).